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使っていない田んぼや畑を土地活用。転用で価格が変わる?

      2017/12/27

使っていない田んぼや畑を土地活用。転用で価格が変わる?

農家の高齢化が進んでいます。

高齢化に伴い、農家をリタイアする人も多いです。

田んぼや畑を持っていても、土地を継ぐ人がいなければ、遊休農地(耕作放棄地)になって荒れてしまいます。

どうにか活用する手段はないのでしょうか。

もし、売るのであれば、土地の価格も気になりますよね。

農地を活用するために、いくつかの方法を調査しました。

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田んぼや畑は簡単に売れない?

親が田んぼや畑を所有し、農家をしていても、その子どもは農家を継がないということが増えています。

すでに親が農家を引退していて、子どもが農家を継がないのであれば、農地を売却したいと考える人も多いでしょう。

田んぼや畑などの農地を持っていても、農業をしないのであれば、持っていても仕方ないですよね。

農家の高齢化が進み、問題となっていることは昔から言われています。

高齢によるリタイアや、後継者不足によって、農地を管理する人が減ってしまっています。

売却して、別の方法で利用したいと思っている若い世代もいるでしょう。

しかし、農地は通常の土地のように売却することはできません。

農地は、日本の食料時給を支える大切な根幹です。

農業を保護する目的で、農地は売却に関して法律で厳しい制限が課されています。

つまり、自由に売却することはできないのです。

しかし、絶対に売ってはいけないというわけでもありません。

しかも、売り方によっては価格が変わることもあるのです。

農地は、どのように売却すればよいのでしょう。

価格が変わるとは、いったいどういうことなのでしょうか。

次項では、農地を売却する方法を、ご紹介します。

田んぼや畑のような土地は農家にしか売れない

農地を売却するのには、2つの方法があります。

・農地として売却
・農地を転用する

この2つを詳しくご説明していきます。

農地として売却する場合、購入することができるのは、農家、もしくは農業参入者だけです。

農地なのですから、農業以外での利用はできません。

したがって、田んぼや畑で農作をしている農家しか購入することができません。

お知り合いの農家が、土地を欲しがって購入してくれれば良いのですが、見つからない場合は、農業関連団体による斡旋を受けることもできます。

すぐには見つからないかもしれませんが、地域によって、いろいろな団体が存在していますので、まずは調べてみましょう。

農業関連団体による斡旋でしたら、仲介手数料が掛からないこともあります。

しかし、農地のまま売却するとなると、価格は低くなります。

もし、高い価格で売却したいというのであれば、所有している田んぼや畑がどういった土地なのか確認してください。

どういった農地であるのかが、価格にも大きく関わってきます。

これは、ふたつめの売却方法にも関係してきます。

こちらについては、次項でご説明します。

田んぼや畑の立地を確認しよう

ふたつめの売却方法は、「農地を転用する」でした。
農地転用すると、土地の価格が変わることがあります。

農地を転用するとは、どういったことなのか、ご説明していきます。

農地の転用とは、農地を農業以外の目的で利用する土地に、変更することを意味します。

この申請は、各自治体の農業委員会に届け出をし、許可を取らなければなりません。

しかし、すべての農地が、この農地転用を認められるわけではありません。

許可されるかどうかは、「立地基準」と「一般基準」という、2つの基準によって決まります。

◇立地基準

どのような場所にある農地であるか、ということです。

優良な農地であれば、許可はされません。

しかし、一般住宅が立ち並ぶ市街地に近い土地であれば、許可されやすくなります。

これは、具体的に区分けされています。

×農用地区域内農地

自治体によって指定された、農用地区域内農地の場合には、原則として農地転用は不許可です。

×甲種農地

特に優良な農地ですので、原則として農地転用は不許可です。

×第一種農地

優良な農地ですので、原則として農地転用は不許可です。

○第二種農地

ある程度の市街化が進む可能性のある地域の農地です。
周辺の土地に代替できない場合、農地転用は許可されます。

○第三種農地

市街化が進む可能性の高い地域の農地です。
原則として、農地転用が許可されます。

前項で、所有している田んぼや畑がどういった土地なのか確認してくださいと、お伝えしました。

第二種農地、第三種農地であれば、農地転用することができます。

農地転用すると土地の価格が変わるかも!?

農地転用が許可される基準のふたつめ「一般基準」は、立地基準以外の基準です。

農地を転用した後、何に使うのかを申請します。

転用申請の内容については、これらのことを審査します。

・実現の確実性
・周辺の環境を悪化させないこと
・違法性がないこと

例えば、「自分の土地に子どもの家を建てたい」という理由であれば、現実的に実現可能です。

これは、許可がおります。
しかし、実現不可能な開発計画などは、不許可になることもあります。

もちろん、違法性がある場合も不許可です。

これ以外にも、さまざまなケースで不許可になることがあります。
許可基準は複雑ですので、まずは農業委員会に相談することをおすすめします。

農地を転用すると、土地の価格が変わることがありますとお伝えしました。

転用すると、売却先が農家だけでなく、誰でも良いことになりますし、田んぼや畑以外の使い方もできます。

ですから、価格が変わるのです。

もし、もう農業をする予定もなく、農地転用が可能な土地であれば、農地転用をして売却するというのもひとつの手です。

価格に満足できなかったら土地活用を考える

通常、土地の価格は都市部では高く、農村部では安くなります。

これは、農地でも同じようなことが言えます。

都市部に近い土地で農地転用できれば、うまくいけば、高い価格で売ることができるかもしれません。

しかし、お持ちの田んぼや畑が農地転用できなければ、農地のままです。
農地のままですと、高い価格で売るのは難しいかもしれません。

そうであれば、無理をして売るのではなく、他の方法を考えてみるのも良いでしょう。

農地を、農地のまま活用するのです。

まず、考えられるのは、農家に貸すことです。
他の農家に貸す場合も、農業委員会に申請し、許可をもらうことが必要になります。

これは、仲が良い農家だから無料で貸す、という場合にも必要になります。

もちろん、有料の場合も必要です。
心配でしたら、まずは地元の農業委員会に相談しましょう。

契約を解除するときにも、農業委員会の許可が必要になりますので、この点も注意してください。

農地を使うあてがないと、遊休農地(耕作放棄地)になってしまいます。

そうなると、土地が荒れてしまい、再度農業を始めるにしても、大変な作業が必要になってしまうでしょう。

農家に、農地を活用してもらえるのであれば、再び農家として農業を始める際も安心です。

市民農園として成功するには立地と価格設定が大切

さらに他の方法として、市民農園にする活用方法もあります。

特定農地貸付法により、土地を区画割し、一般市民に貸すという方法です。

これを開設するためには、貸し付け条件を満たし、やはり農業委員会の許可が必要になります。

しかし、ただ貸すだけでなく、農機具を貸してあげたり、農業指導の体制を整えることも大切になってきます。

ご自身で指導できないようであれば、近くの農家にお願いするなどが必要になる場合もあります。

別の方法もあります。

農地を貸すのではなく、農園として利用するという方法です。

農地を持っている農家が農業経営を行い、農作業に利用者が参加することによって、入園料という形でお金を受け取ります。

農地を貸すわけではありませんので、農地法の規制を受けることはありません。

農家の指導を下に、利用者がレクリエーションとして、農業を体験するというものです。

これは、収穫だけをさせる観光農園とは違い、継続的な農作業を行うことを意味します。
この場合、農家と利用者は、農園利用契約を結ぶことになります。

市民農園は、立地条件や価格設定によって、たくさんの利用者が期待できます。

都市部に近い、住宅街に近いなどの好条件であれば、農地活用として、うまくいくかもしれません。

市民農園は、使っていない農地を活用する手段として注目されていますが、制度は複雑でわかりにくいです。

ご紹介したのは一部ですので、ご自身が持っている田んぼや畑が、市民農園として許可されるかどうかは、農業委員会に相談してみましょう。

就農者を増やすのがいちばんの解決策

農地の活用は、とても難しい問題です。

買い手や借り手が見つからなければ、遊休農地は荒れ放題になってしまいます。

転用して売却や市民農園にするなどの方法をご紹介しましたが、一番良いのは、就農する若い世代を増やすことです。

これから、どのように就農者を増やしていくかは、大きな課題となっています。

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